Cass. Civ. III : 23.6.04

L'insuffisance de l'habilitation du syndic à ester en justice constitue une irrégularité de fond qui entraîne la nullité de l'action judiciaire. Une rédaction défaillante peut donc être lourde de conséquence.

A la suite d'infiltrations généralisées, le conseil syndical d'une copropriété autorise son syndic à agir en justice afin d'obtenir la réparation des désordres. Le mandat autorisait le syndic à faire toutes les démarches afin que la copropriété obtienne satisfaction, sans désigner les constructeurs à poursuivre.

L'assureur de l'un des locateurs d'ouvrage recherchés invoquait l'irrecevabilité de l'action judiciaire exercée par le syndic. Selon lui, l'habilitation donnée au syndic devait mentionner l'identité des personnes devant être assignées.

La Cour de cassation rejette cette argumentation au motif que " la loi n'exige pas que l'autorisation précise l'identité des personnes devant être assignées et, à défaut de décision limitant les pouvoirs du syndic, l'autorisation vaut à l'égard des personnes concernées par les désordres signalés et des assureurs ".

On en déduit que si la délibération doit énumérer de façon précise les désordres dont la réparation est demandée par le syndicat des copropriétaires (Cass. civ. III : 8.4.98), il n'est pas nécessaire qu'elle mentionne l'identité des constructeurs dont la responsabilité doit être recherchée.

Une grande liberté d'action est donc laissée au syndic pour obtenir réparation au nom de la copropriété. Cette liberté peut être restreinte par le conseil syndical lorsque le mandat qu'il lui confie énonce les entrepreneurs à assigner. Dans ce cas, le syndic ne pourra agir qu'à l'encontre de ceux-ci et leurs assureurs (Cass. Civ. III: 17.2.88) sous peine de nullité de l'action.

cf. Cass. Civ. III 11.5.00