DOSSIER - Rénovation énergétique : pilotez votre projet en toute connaissance de cause

Le prêt à taux zéro

Le prêt à Taux Zéro peut être accordé aux primo-accédants sous conditions des ressources mais aussi de la situation géographique du bien, si les travaux de rénovations représentent au moins 25% de l’opération et permettent d’atteindre l’étiquette E à minima.

L'Eco-PTZ

L'Eco-PTZ peut être accordé dans la limite de 50 000 € en plus d’un prêt immobilier afin de permettre la réalisation de travaux de rénovation. 

MaPrimeRenov'

Versée aux propriétaires occupants de leur résidence principale construites depuis plus de 15 ans en fonction de leurs ressources sous la forme d’une prime dont le montant maximum s’élève à 20 000 euros par logement pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique par un professionnel qualifié RGE.

MaPrimeRenov' Sérénité

MaPrimeRénov’ Sérénité versée aux propriétaires occupants aux ressources modestes et très modestes pour la réalisation de travaux permettant un gain énergétique de 35% et le classement en E après travaux.

Les aides locales

Toutes les aides locales dans le cadre d’OPAH (voir le détail).

Les CEE / coup de pouce

CEE/Coup de pouce versés sous la forme de prime ou de bon d’achat par les fournisseurs d’énergie.

TVA à taux réduit de 5,5%

Pour les travaux d’économie d’énergie (cela englobe la main d’œuvre, les matériaux mais également certains travaux induits). 

Les travaux induits, de quoi s'agit-il ?

Il s'agit de :
- travaux directement liés aux travaux prioritaires  (dépose et mise en décharge de l’ancien équipement) ;
- travaux permettant d’assurer la sécurisation des travaux prioritaires (installation d’échafaudages)  ; 
- travaux permettant d’assurer la pérennité des supports (modification de la plâtrerie consécutive aux travaux).

Consulter ici la liste exhaustive des travaux induits.
 

Le dispositif Loc'Avantages

(Pour les propriétaires bailleurs), qui permet aux propriétaires, en plus de pouvoir bénéficier de subventions pour la réalisation de travaux, de bénéficier de réduction d’impôts ainsi que de primes en contrepartie de louer à des ménages disposant de ressources modestes tout en respectant un loyer plafonné.

Exonération de TFPB

Exonération de TFPB (taxe foncière sur les propriétés bâties) dans certaines communes.

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que :

« lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat ».

Une clause de révision doit donc nécessairement être mentionnée dans le contrat de bail pour pouvoir réviser le loyer.

L’article 17-1 prévoit également, à propos de la révision du loyer que :

« la variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ».

Concrètement, l’augmentation du loyer d’une année sur l’autre, ne peut être supérieure aux augmentations de prix basés sur l’inflation.

A titre d’exemple, l’augmentation des prix entre les années 2019 et 2020 (pour l’indice de référence pris au troisième trimestre) était de 0.46%. Un loyer de 500€ payé en 2019 pouvait donc être augmenté au maximum à 502.30€ pour l’année 2020 (à compter de la date de référence inscrite dans le bail).

Cependant, depuis le début de l’année 2022, l’inflation s’emballe et il est prévu une augmentation généralisée des prix jusqu’à 7% pour la fin de l’année 2022.

Dans le cadre de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 « portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat », il est précisé que : « pour la fixation des indices de référence des loyers entre le troisième trimestre de l'année 2022 et le deuxième trimestre de l'année 2023, la variation en glissement annuel de l'indice de référence des loyers ne peut excéder 3,5 %. »

La loi vise donc toutes les révisions de loyer dont l’indice de référence est compris entre le troisième trimestre de l'année 2022 et le deuxième trimestre 2023.
A titre d’exemple, un loyer de 500€ pourra être révisé au maximum à 517.5€ au cours de cette période.

A NOTER : il s’agit d’un maximum, un propriétaire peut très bien décider de réviser le loyer à un montant inférieur, voir même de ne pas réviser le loyer du tout.

N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec l’ADIL49 pour calculer votre loyer révisé : https://adil49.rdv.date/

Dans son article 159, la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite plus simplement « Loi Climat », prévoit que les loyers des logements classés F ou G seront figés. Ces étiquettes énergétiques étant établies à l’occasion du diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire pour toutes ventes/constructions/mises en location. 

Plus précisément ce « gel des loyers » concernera : 

► Les nouvelles locations :

-   L’augmentation du loyer dans le cadre d’un changement de locataire : hors zone tendue, il est possible pour un propriétaire de fixer le loyer comme il le souhaite dans le cadre d’une mise en location ou d’un changement de locataire. Cette augmentation ne sera plus possible avec un logement classé F ou G.

► Les baux en cours :

-   La révision du loyer : le propriétaire ne pourra plus demander la révision du loyer d’une année sur l’autre, comme le prévoit l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, tant que son logement sera classé F ou G ;

-   La majoration du loyer : le propriétaire sera dans l’impossibilité d’opérer une  majoration du loyer à la suite de travaux d’amélioration effectués par le bailleur, comme le prévoit l’article 17-1 susmentionné, si le logement est classé F ou G ;

-   La réévaluation du loyer : quand bien même le propriétaire respecterait les conditions de fond et de formes prévues par l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 nécessaires à cette réévaluation, elle sera impossible si le logement est classé F ou G.

Ces interdictions entrent en vigueur le 24 aout 2022.

ATTENTION toutefois, l’article 159 de la loi climat précise que : 

« [ces dispositions] sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi [soit le 24 aout 2022, la loi a été publiée le 24 aout 2021] ».

Par conséquent, un logement classé F ou G, dont le bail a été conclu avant le 24 aout 2019, devrait pouvoir échapper à ces interdictions jusqu’à son renouvellement ou sa tacite reconduction (un bail peut se reconduire ou se renouveler tacitement tous les 3 ans, voire 6 ans pour les bailleurs « personnes morales »).

Si vous souhaitez faire le point sur votre logement, et vérifier s’il est concerné par ces différentes mesures, n’hésitez pas à prendre contact avec les équipes de l’ADIL : https://adil49.rdv.date/

Pour les propriétaires bailleurs de tels logements, il sera donc indispensable de faire réaliser des travaux de rénovation énergétique afin d’améliorer l’étiquette énergétique de leur bien et ne plus être soumis à ces contraintes. 

Des aides nationales et locales existent ; pour connaître l’éligibilité de votre logement au bénéfice de ces dernières et réaliser une simulation d’investissement locatif, prenez rendez-vous à l’ADIL : https://adil49.rdv.date/
 

Le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif « au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine », ajoute un critère de « décence énergétique » au décret préexistant du 30 janvier 2002 (fixant les caractéristiques essentielles pour qu’un logement soit considéré comme décent) et dispose :

« En France métropolitaine, le logement a une consommation d'énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique (…), inférieure à 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. »

Précisions quant aux notions employées :

L’énergie finale : par opposition à l’énergie primaire, il s’agit de l’énergie qui est livrée chez vous (sous forme de gaz, fioul, bois ou électricité) et qui correspond à la facture de votre fournisseur d’énergie. 

La surface habitable : il s’agit de la surface de plancher construite, après déduction de certaines surfaces (occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres). Il n'est pas tenu compte également de la superficie :
-    des combles non aménagés ; 
-    des caves et des sous-sols ;
-    des remises et garages ;
-    des terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, ;
-    des locaux communes et autres dépendances des logements ;
-    des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Ainsi, à compter du 1er janvier 2023, le propriétaire-bailleur d’un logement dont la consommation d’énergie finale dépasse 450 kwh/m2/an s’exposera possiblement à :
-    un recours de son locataire pour non-respect de son obligation de délivrer un logement décent conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; 
-    une condamnation à faire exécuter des travaux de rénovation énergétique mais également à une réduction du montant des loyers pour toute la durée pendant laquelle le logement n’a pas présenté les critères de décence requis. 

Le calendrier : 

Le niveau de performance énergétique d’un logement décent devra être :

•    à compter du 1er janvier 2023 : sous le seuil de à 450 kWh/m²/an (énergie finale) ;
•    à compter du 1er janvier 2025 : entre les classes A et F ;
•    à compter du 1er janvier 2028 : entre les classes A et E ;
•    à compter du 1er janvier 2034 : entre les classes A et D.

L’article L.126-28-1 du CCH, prévoit qu’un audit énergétique réalisé par un professionnel devra être fournit aux candidats à l’acquisition de bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation qui :
-    comportent un ou plusieurs logement MAIS ne relèvent pas du statut de la copropriété* ;
-    appartiennent aux classes D, E, F ou G (classes indiquées sur le diagnostic de performance énergétique obligatoire).

* La copropriété : il s’agit de tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

► Que contient cet audit ?

L’article L.126-28-1 précité décrit le contenu de l’audit énergétique et prévoit notamment que ce dernier doit formuler des propositions de travaux :
-     dont le coût n’est pas disproportionné par rapport à la valeur du bien. 
-     cohérents pour atteindre une rénovation énergétique performante (c’est-à-dire, permettant d’atteindre la classe A ou B, sauf exceptions). 

L'audit mentionne, à titre indicatif, l'impact théorique des travaux proposés sur la facture d'énergie et fournit des ordres de grandeur des coûts associés à ces travaux et indique les aides publiques existantes destinées aux travaux d'amélioration de la performance énergétique.

► Quelle est la durée de validité de l’audit ?

L'audit énergétique a une durée de validité de cinq ans.

► Qui peut réaliser cet audit ?

L’audit énergétique est réalisé par un auditeur dont les conditions de qualification sont précisées par le décret 4 mai 2022 : ce dernier ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire. 
Consultez la liste des professionnels compétents ici.

► A partir de quand l’audit énergétique sera obligatoire ?

Ce dernier sera obligatoire à compter du 1er avril 2023. Par conséquent, les logements concernés sont ceux dont la promesse de vente (ou, à défaut, l’acte de vente) est signée à compter de cette date.

Les logements classés D et E seront concernés par cette obligation respectivement à compter du 1er janvier 2024 et à compter du 1er janvier 2025.