Semaine de l'accession - 5ème édition - Des difficultés à rembourser votre prêt immobilier ? Des solutions existent

La loi n’impose rien mais en pratique aucune banque n’accorde un prêt immobilier en l’absence d’une assurance dite invalidité-décès (AID). Cette assurance comprend le risque d’incapacité temporaire de travail (ITT). Il y aura prise en charge de la mensualité du crédit lorsque l’assuré est dans l’incapacité d’exercer son activité ou une activité suite à la survenance d’un accident ou d’une maladie. Cette garantie ne prend généralement en charge que les assurés qui n’ont pas atteint la limite d’âge fixée au contrat (65 ans le plus souvent).

Cette garantie comporte toujours une période de franchise pendant laquelle l’assureur ne verse aucune indemnité. Cette période varie selon les contrats de 30 à 90 jours, parfois 180 jours. 
 

La garantie ITT permet donc que votre prêt continue à être remboursé, même si vos revenus venaient à baisser durant toute la période où vous êtes considéré en incapacité à travailler. La prise en charge cesse dès la reprise d’activité et ne peut excéder les 1095 jours (3 ans).

Il existe deux principes d’indemnisation :

•    indemnitaire : remboursement de l’échéance en fonction de la perte de revenu. votre contrat n’indemnisera que la différence entre les indemnités journalières versées par votre organisme social et votre salaire habituel. 

Exemple : La mensualité de votre crédit est de 500 €. Votre salaire net est de 1600 € et lorsque vous êtes en arrêt de travail, la sécurité sociale va vous indemniser 50% de votre salaire net sur la base de vos trois derniers mois de salaires. Si votre employeur complète intégralement votre salaire votre contrat d’assurance de prêt n’interviendra pas dans le cadre de votre arrêt de travail.

•    forfaitaire : on se base sur la quotité assurée. Si vous empruntez seul, la quotité est forcément de 100% car il faut couvrir la totalité de la somme empruntée. Si vous empruntez à deux, cette quotité peut être répartie entre les emprunteurs. Ces derniers peuvent aussi s’assurer à 100% chacun, ce qui signifie au total 200%. Dans le cas de l’ITT, si vous avez par exemple, une quotité de 50% et votre co-emprunteur 50% également, cela signifie que l’assurance de prêt va couvrir la moitié des mensualités du prêt immobilier, l’autre moitié étant toujours remboursée par le co-emprunteur. 

L’assurance d’incapacité de travail ne couvre que la période durant laquelle il ne vous est pas possible de travailler même partiellement. Dès que vous êtes en mesure de reprendre votre activité professionnelle, même si ce n’est pas à temps plein, l’assurance d’incapacité de travail cesse de couvrir vos mensualités.

En fonction de la compagnie d’assurance, certains types d’ITT ne sont pas pris en charge par l’assureur. Par exemple, en cas d’arrêts maladies pour des affections psychologiques (dépression, fatigue chronique…) ou disco-vertébrales (lombalgies, hernie discale…).
 

Si votre arrêt perdure au-delà de la limite des 3 ans, vous pouvez bénéficier de garantie invalidité. Celle-ci n’est pas toujours prévu dans la prise en charge. Les conditions de mise en jeu de cette garantie font généralement référence à un taux d’invalidité. Ce taux est déterminé par un médecin désigné par l’assureur à partir d’un barème. Ce barème définit le taux d’invalidité de l’assuré en croisant son taux d’incapacité professionnelle et son taux d’incapacité fonctionnelle.

Vous êtes peut-être assuré par votre contrat de prêt immobilier. La garantie perte d'emploi est facultative, elle est proposée à titre accessoire. Attention, toutes les situations de chômage ne sont pas couvertes dans ce cas par l'assurance perte d'emploi d'un crédit immobilier. Dans la plupart des contrats par perte d'emploi, pour un salarié il faut comprendre exclusivement le licenciement économique, à condition qu'il donne droit au versement des allocations de chômage de la part de Pôle emploi ou de tout organisme assimilé.

La démission, la rupture conventionnelle ou encore le licenciement pour faute grave sont souvent exclues de la prise en charge.  Afin de bénéficier de la garantie perte d’emploi dans le cadre d’un contrat d’assurance emprunteur, le salarié doit remplir certaines conditions :

- Disposer d’un contrat de travail à durée indéterminée (CDI),

- Faire partie de la même entreprise depuis plus de 6 mois (certains assureurs peuvent exiger une période de 12 mois consécutifs),

- Avoir moins de 60 ans.

La garantie couvre rarement la totalité de la mensualité d'emprunt mais plutôt un pourcentage donné des échéances. Elle n'intervient qu'après une période de carence qui dure en moyenne six mois à compter de la souscription de la garantie pendant laquelle l'emprunteur n'est pas couvert. La garantie perte d'emploi comporte également un délai de franchise qui dure en moyenne trois mois, pendant lequel la prestation ne peut pas être servie. La durée de la prestation est par ailleurs limitée dans le temps : la prestation est versée au plus pendant vingt-quatre mois généralement, et ce quelle que soit la durée du crédit.
 

La clause de modulation des échéances du contrat de prêt :

Votre contrat de prêt immobilier peut prévoir une clause de modulation des échéances. Si votre contrat de crédit le prévoit vous pouvez utiliser cette clause pour faire baisser vos mensualités. Ainsi, en cas de coup dur entraînant une perte de revenus ou une augmentation de vos autres charges, si vous n’arrivez plus à faire face à votre mensualité de crédit, vous pouvez demander sa baisse. La baisse, comme la hausse, est toujours limitée le plus souvent entre 10 et 30 % du montant et sur la durée, de 2 à 5 ans maximum.

En effet, la baisse de la mensualité a pour conséquence d’allonger la durée du crédit et par là-même son coût et le coût de l’assurance. C’est un paramètre à ne pas négliger et qui mérite un calcul, n’hésitez pas à demander une simulation à votre banque. Le taux du crédit lui reste identique.
 

► Vous pouvez demander une suspension temporaire du versement de la mensualité à votre banque avec un report des échéances : 

La suspension du versement des échéances doit avoir été prévue dans l’offre de prêt. Toutefois en cas d’inexistence de cette clause, il est toujours possible de négocier avec la banque. Attention, vous n’aurez pas d’accord de suspension si vous avez déjà des impayés. 
La possibilité de suspension du versement de la mensualité est souvent limitée à quelques mois, entre un et douze mois selon les banques.

Deux types de suspension sont possibles :
- La suspension simple ou partielle : suspension uniquement du remboursement du capital
- La suspension totale : suspension du remboursement du capital, des intérêts et éventuellement de l’assurance.

Attention, le coût supplémentaire qu’entraîne un report complet est très important, d’autant plus s’il est effectué tôt dans le prêt. Une suspension de trois à six mois peut allonger de façon surprenante la durée totale du prêt. Les intérêts non payés sont calculés et rajoutés au capital restant dû.

► Vous pouvez demander une suspension du versement des mensualité si vous faites construire et que vous avez des problèmes avec votre constructeur  : 

Le code de la consommation prévoit la possibilité d’obtenir une suspension de l’exécution du contrat de prêt en cas de difficultés dans l’exécution du contrat de construction (art. L.313-44 du Code de la consommation). Il s’agit de protéger l'emprunteur immobilier en évitant qu'il soit tenu de rembourser un prêt alors que le constructeur (payé par le biais de ce prêt) a failli à ses obligations.


► Vous pouvez demander un délai de grâce auprès du juge du tribunal judiciaire :

Si la banque refuse de suspendre les mensualités du crédit immobilier, vous pouvez en faire la demande auprès du juge des contentieux de la protection. Celui-ci peut vous autoriser à suspendre le versement des mensualités pendant une durée ne pouvant dépasser 24 mois (article 1343-5 du Code civil). 

Pour demander à un juge de prononcer la suspension des obligations du débiteur, il faut pouvoir justifier de difficultés conjoncturelles et être en mesure de démontrer qu’à l’issue du délai accordé, il sera possible de reprendre le règlement des échéances ou de retrouver une situation financière saine. Le débiteur doit être de bonne foi.

Les difficultés rencontrées par le débiteur doivent être de nature exceptionnelle : perte d’emploi, divorce, accident, incendie du domicile… La demande de délais doit être expliquée : solder un crédit-relais par la vente d’un bien immobilier, solder différents crédits à la consommation pendant que le remboursement d’un crédit immobilier est suspendu, avoir des perspectives d’emploi…. Les justificatifs de la situation du débiteur doivent être joints au dossier.

Certains tribunaux acceptent que la demande prenne la forme d’une simple requête (demande faite auprès du juge directement sans que la partie adverse, ici la banque, ne soit convoquée). Le juge rendra alors une ordonnance sur requête. En cas d’autorisation de suspension du crédit, l’emprunteur devra faire signifier par un commissaire de justice la décision auprès de l’établissement bancaire avant de pouvoir arrêter le paiement des mensualités. 

Il n’y a pas d’inscription au fichier des incidents de paiement dans ce cas. De plus aucun intérêt n’est dû sur la somme suspendue. 

Les ouvertures de droits possibles : 

⇒ L’APL ou l’AL : (L’Aide Personnalisée au logement ou allocation logement) En cas de prêt souscrit avant 2018 ou 2020.   S’agissant des allocations de logement (allocation de logement familiale-ALF et allocation de logement sociale-ALS) pour les accédants à la propriété, la suppression concerne les prêts signés à compter du 1er janvier 2018 mais ne s’applique pas aux prêts et contrats de location-accession ayant fait l’objet d’une demande avant le 31 décembre 2017 si le prêt ou le contrat de location-accession a été signé avant le 31 janvier 2018. Quant à l’aide personnalisée au logement (APL) pour les accédants à la propriété, elle est également supprimée à compter de 2018, mais maintenue à titre dérogatoire pour les prêts et contrats de location-accession conclus entre le 1er janvier 2018 et le 1er janvier 2020 concernant les logements anciens, dans les communes ne se caractérisant pas par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement dans le parc résidentiel existant.

⇒ La prime d’activité :  pour les personnes en emploi. Par exemple pour une personne seule avec un salaire de 1 400 euros net par mois, la prime d’activité peut s’élever jusqu’à 200 € par mois. 

⇒ Chômage : Pour les personnes qui ont perdu leur emploi et ont travaillé au moins 910 heures.

⇒ RSA : Revenu de solidarité active, pour les personnes d’au moins 25 ans n’ayant plus de droit chômage. 

Chaque droit est soumis à certaines conditions, l’accompagnement avec le travailleur social de l’ADIL permet de revoir ces conditions et d’ouvrir les potentiels droits dont vous pouvez bénéficier. 

Vous pouvez négocier un plan d’apurement avec votre banque ou plus rarement un report des impayés en fin de prêt :

La banque n’acceptera qu’un plan à brève échéance ce qui suppose d’avoir amélioré considérablement sa situation financière.

Le prêteur, dans ce cas majore, dans la limite de trois points (R.312-3 al 3 c.cons) le taux d’intérêt que l’emprunteur aura à payer, jusqu’à ce qu’il ait repris le cours normal des échéances contractuelles et les frais taxables. 

La majoration est calculée :

- soit sur les seules échéances impayées,

-soit sur le CRD (capital restant dû) et par jour de retard.

Cette majoration aura pour conséquences d’aggraver votre dette.

⇒ En cas de refus de la banque et si vous avez des impayés de mensualités de crédit immobilier importants avec d’autres dettes, sans solutions rapide mais que vous avec une capacité de remboursement, le dépôt d’un dossier de surendettement peut vous permettre de continuer votre parcours d’accession.

Si vous êtes de bonne foi et surendetté, la commission de surendettement va juger votre dossier recevable et calculer une mensualité de remboursement en se basant sur vos revenus - un forfait de charges et les charges réelles (impôt, frais exceptionnels…). La recevabilité entraîne la suspension de toutes les mensualités de crédit le temps pour la commission d’examiner votre situation et de trouver un accord avec la banque. Vous devez cependant continuer à honorer vos charges courantes (électricité, gaz, eau…).

Le surendettement est une cause de déblocage anticipée de votre épargne salariale.

La commission peut rééchelonner le paiement des dettes ; différer le paiement d’une partie d’entre elles sans que le délai de report ou de rééchelonnement puisse excéder la moitié de la durée de remboursement restant à courir des emprunts en cours ; prescrire que les sommes correspondantes aux échéances reportées ou rééchelonnées porteront intérêt à un taux réduit.

Vous pouvez déposer un dossier de surendettement en ligne, pour cela, vous devez disposer d’un compte France Connect sur le site : accueil.banque-france.fr ou vous pouvez déposer un dossier de surendettement par courrier.

Il existe des aides financières sous conditions pouvant potentiellement être sollicitées :

FSL, Action Logement, CGOS…

Pour solliciter ces aides vous devez vous adresser aux organismes concernés qui vous accorderont l’aide si vous remplissez les conditions et après passage devant une commission.

Si vous réagissez trop tardivement, la banque peut vous réclamer le remboursement immédiat du capital restant dû. Cela est possible en cas de clause résolutoire incluse dans le contrat, ce qui est le cas la plupart du temps. Cette clause contractuelle entraîne la déchéance du terme en cas d’impayés. Si le contrat ne comprend pas de clause résolutoire, le prêteur devra engager une action en résolution auprès du juge judiciaire.

En cas de déchéance, l’établissement bancaire peut exiger (code consommation : art.L.312-22) : 

- Le remboursement immédiat du capital et le paiement des intérêts échus. Les sommes restant dues produisent intérêt au taux contractuel (c’est-à-dire au taux du prêt) jusqu’à la date du règlement effectif. Les intérêts des sommes prêtées se prescrivent par cinq ans (code civil : art.2277) ; 

- Une indemnité spéciale égale à 7 % des sommes dues (code consommation : art. R.312-3). Pour prétendre à l'indemnité complémentaire de 7 %, le prêteur doit apporter la preuve que la résolution du contrat a bien été demandée soit par la mise en oeuvre d'une clause résolutoire, soit par une demande en justice (Cass. Civ. I : 3.7.96) ;

- Le remboursement des frais taxables (code consommation : art. L.312-23). Sur justification, l’emprunteur peut demander le remboursement des frais de justice et des honoraires des officiers ministériels. 

En cas de résolution du contrat de prêt, le prêteur ne peut exiger de l'emprunteur d'autres indemnités que celles autorisées par la loi (code consommation : art. L.312-23) sous peine de sanctions pénales (code consommation : art.L.312-35).

► Si vous aviez une caution bancaire, le capital restant dû sera remboursé par celle-ci. Il vous sera plus facile d’obtenir des délais pour vendre ou pour trouver une solution de rachat de crédit par exemple. En effet, en cas d’impayé vous êtes inscrit au fichier des incidents de paiement ce qui vous empêche d’obtenir un rachat de crédit mais lorsque votre garantie a été actionnée, la banque ayant été remboursée, vous n’êtes plus inscrit au fichier.

► Dans cette situation il est toujours possible de saisir la commission de surendettement. La recevabilité entraînera la suspension de toutes les procédures de saisie. En cas de capacité de remboursement un plan pourra être négocié ou imposé à l’établissement bancaire et vous pourrez conserver votre bien immobilier. Si vous n’avez pas de capacité pour une mensualité de remboursement de votre prêt, la commission vous accordera probablement un moratoire de 24 mois le temps de vendre votre bien. 

A ce stade, il n’est pas trop tard si vous avez reçu le commandement valant saisie immobilière et que l’audience d’orientation n’a pas eu lieu. Vous pouvez alors saisir la commission de surendettement. Si vous n’avez pas reçu la recevabilité vous pouvez demander sans avoir besoin d’avocat le report de l’audience. Si la commission prononce la recevabilité avant l’audience ou le report de celle-ci cela entraînera une suspension de la procédure de saisie.

Si l’audience d’orientation a eu lieu et le juge ordonné la vente aux enchères, vous ne pouvez qu’obtenir le report de la vente forcée en déposant votre dossier de surendettement. Vous devez invoquer des causes graves et dûment justifiées (article L.722-4 du Code de la consommation). La saisine du juge pour demander ce report est à l’appréciation de la commission de surendettement. 

⇒ Si vous souhaitez garder votre bien immobilier et que cela est envisageable car votre situation financière vous le permet, vous pouvez faire appel à un organisme spécialisé dans la vente a réméré.

La vente à réméré, ou « vente avec faculté de rachat », consiste à vendre temporairement son logement, tout en continuant à l’occuper, pour le racheter plus tard.

Les personnes ayant recours à la vente a réméré sont en situation d’endettement mais le montant des crédits qu’il leur reste à rembourser reste suffisamment raisonnable et peut être couvert par la vente d’un bien immobilier. L’idée, c’est d’obtenir de la vente une somme d’argent qui soit suffisante pour rembourser la totalité des crédits en cours, ainsi que les frais liés à la vente en elle-même, pour liquider toutes les dettes. L’ancien propriétaire devient locataire de son bien et une fois toutes les dettes liquidées rachète son bien.