Il n’est possible d’exercer le droit de surplomb que sous certaines conditions relatives à l’ouvrage.
En effet, celui-ci ne doit pas dépasser 35cm de largeur et doit être réalisé à 2m au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol (sauf accord exprès du voisin pour aller en-deçà des 2m).
Enfin, il ne faut qu’aucune autre solution technique ne permette d’atteindre un niveau de performance énergétique équivalent ou que cette solution présente un coût ou une complexité excessive.
Si le syndicat des copropriétaires rempli ces conditions préalables, il est en mesure d’exercer son droit de surplomb. Bien que le voisin ait pu donner son accord verbal pour le projet, il est impératif de suivre le formalisme prévu par la loi afin de se prémunir en cas de litige ultérieur.
Dans un premier temps, le syndicat des copropriétaires doit adresser un courrier en recommandé avec accusé de réception (ou un acte de commissaire de justice) au propriétaire du fonds voisin afin de l’informer du projet d’isolation thermique par l’extérieur.
Ce courrier doit faire mention :
>> Du nom et de l’adresse du siège du syndicat des copropriétaires ;
>> D’une description détaillée de l’ouvrage ainsi que des plans de façade ;
>> Des justificatifs démontrant qu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût et/ou une complexité excessifs ;
>> De la proposition d’indemnité financière ;
>> Du projet d’acte authentique qui fixe les modalités de droit de surplomb (acte notarié) ;
>> Du projet de convention dite du tour d’échelle qui permet d’accéder au fonds voisin pour la réalisation des travaux (acte notarié)
>> De la reproduction de l’article L. 113-5-1 du CCH
>> De la précision que ce courrier marque le point de départ du délai du délai d’opposition de 6 mois dont dispose le propriétaire du fonds voisin sur la base d’un motif légitime et sérieux.
Le syndicat des copropriétaires doit effectivement prévoir des coûts supplémentaires liés au projet d’isolation thermique par l’extérieur. Tout d’abord les deux actes notariés prévus, l’un pour la convention de mise en œuvre du droit de surplomb, l’autre pour l’accès temporaire au fonds voisin, puis l’indemnité financière afin d’indemniser son voisin.
Rien n’est dit sur le montant de l’indemnité qui couvre tant le surplomb que l’accès au terrain, il se négocie donc entre les deux propriétaires.
