Dispositif Louer abordable dit "Cosse"
Une déduction spécifique des revenus fonciers issus de certains baux peut être obtenue, quelle que soit la date d'acquisition du bien.
Depuis le 1er janvier 2017, un nouveau dispositif d’incitation fiscale Louer abordable, dit "Cosse", remplace les dispositifs dits "Besson ancien" et "Borloo ancien" pour les logements conventionnés avec l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah). Il permet un abattement variant de 15 % à 85 % en fonction de la zone géographique, du niveau de loyer mis en place et du mode de gestion du bien (mandat de gestion par une agence immobilière sociale ou location sous-location).
L'option doit être exercée lors de la déclaration de revenus de la première année au titre de laquelle est demandé le bénéfice de l'avantage fiscal.
La convention avec l’Anah doit être jointe à la déclaration de revenus, et doit être accompagnée de certains justificatifs (copie du bail, copie de l'avis d'imposition du locataire établi au titre de l'avant dernière année précédant celle de la signature du bail).
- Ce régime concerne les logements situés sur le territoire métropolitain ou en outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion et Mayotte).
- Le dispositif Louer abordable s'applique aux logements conventionnés avec l’Anah entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019.
- La location est directement consentie par le propriétaire ou réalisée dans le cadre de l’intermédiation locative*.
- Le logement doit respecter les normes de décence prévues par le décret du 30 janvier 2002.
(*) Elle se définit comme un dispositif permettant de sécuriser et simplifier la relation entre le locataire et le bailleur grâce à l’intervention d’une structure sociale. Il convient de distinguer deux modalités d’intermédiation locative : la location/sous-location et le mandat de gestion.
Montant des déductions sur les loyers
| Niveau de loyer | Zones A/A bis/B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 30 % | 15 % | - |
| Social/très social | 70 % | 50 % | 50 %(*) |
| Intermédiation Locative | 85 % | 85 % | 85 %(**) |
(*) Conventionnement avec travaux signé à compter du 1er janvier 2020
(**) Conventionnement social ou très social signé à compter du 1er janvier 2020
À savoirEn plus des avantages fiscaux et des aides de l’Anah, il est possible de bénéficier des solutions complémentaires et gratuites d’Action Logement pour trouver votre locataire et sécuriser vos revenus fonciers. Contactez votre ADIL pour obtenir plus de renseignements. |
Le bailleur doit respecter des plafonds de loyer définis en fonction du type de convention signée (très social, social, intermédiaire) et de la localisation du bien.
Plafonds de loyers applicables en 2020 en euros/m2 par mois
| Zones** | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
| Loyer "intermédiaire" | 17,43 | 12,95 | 10,44 | 9,07 | 9,07 |
| Loyer "social' | 1219 | 9,38 | 8,08 | 7,76 | 7,20 |
| Loyer "très social" | 9,49 | 7,30 | 6,29 | 6,02 | 5,59 |
Plafonds de loyer "intermédiaire" en Outre-mer en 2020 (en euros/m2 par mois)
| Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte |
|---|
10,48 |
Dans le cadre des programmes d’action territoriaux, des plafonds de loyer inférieurs peuvent s’appliquer : il est donc préférable de se rapprocher de la délégation locale de l'Anah ou de l’ADIL pour connaître le plafond applicable.
Le bailleur doit s’engager à louer à un locataire respectant des plafonds de ressources dépendant également du type de convention et de la localisation du bien.
Plafonds de ressources applicables en 2020
Pour une convention signée dans le secteur intermédiaire en métropole, pour les baux conclus ou renouvelés en 2020, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les montants suivants :
| Composition du foyer locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zones B2 / C |
| Personne seule | 38 465 € | 38 465 € | 31 352 € | 28 217 € |
| Couple | 57 489 € | 57 489 € | 41 868 € | 37 681 € |
| Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge | 75 361 € | 69 105 € | 50 349 € | 45 314 € |
| Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge | 89 976 € | 82 776 € | 60 783 € | 54 705 € |
| Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge | 107 053 € | 97 991 € | 71 504 € | 64 354 € |
| Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge | 120 463 € | 110 271 € | 80 584 € | 72 526 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 13 421 € | + 12 286 € | + 8 990 € | + 8 089 € |
Pour une convention signée dans le secteur intermédiaire en outre-mer, pour les baux conclus ou renouvelés en 2020, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les montants suivants :
| Composition du foyer locataire | Départements d’outre-mer Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon |
| Personne seule | 28 408 € |
| Couple | 37 938 € |
| Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge | 45 623 € |
| Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge | 55.077 € |
| Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge | 64 790 € |
| Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge | 73 018 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 8 149 € |
Pour une convention signée dans le secteur social, pour les baux conclus ou renouvelés en 2020, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les montants suivants :
| Catégorie de ménages | Paris et communes limitrophes (en euros) | Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes (en euros) | Autres régions (en euros) |
|---|---|---|---|
| 1 - Une personne seule | 24.006 | 24.006 | 20.870 |
| 2 - Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages ou une pers. seule en situation de handicap | 35.877 | 35.877 | 27.870 |
3 - Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage sans personne à charge ou deux pers. dont au moins une est en situation de handicap | 47.031 | 43.127 | 33.516 |
| 4 - Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge ou trois pers. dont au moins une est en situation de handicap | 56.152 | 51.659 | 40.462 |
5 - Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge ou quatre pers. dont au moins une est en situation de handicap | 66.809 | 61.154 | 47.599 |
6 - Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge ou cinq pers. Dont au moins une est en situation de handicap | 75.177 | 68.817 | 53.644 |
| Personne supplémentaire | + 8.377 | + 7.668 | + 5.983 |
Pour une convention signée dans le secteur très social, pour les baux conclus ou renouvelés en 2020, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les montants suivants :
| Catégorie de ménages | Paris et communes limitrophes (en euros) | Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes (en euros) | Autres régions (en euros) |
|---|---|---|---|
| 1 - Une personne seule | 13.207 | 13.207 | 11.478 |
2 - Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages ou une pers. seule en situation de handicap | 21.527 | 21.527 | 16.723 |
| 3 - Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage sans personne à charge ou deux pers. dont au moins une est en situation de handicap | 28.218 | 25.876 | 20.110 |
4 - Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge ou trois pers. dont au moins une est en situation de handicap | 30.887 | 28.412 | 22.376 |
5 - Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge ou quatre pers. dont au moins une est en situation de handicap | 36.743 | 33.637 | 26.180 |
6 - Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge ou cinq pers. dont au moins une est en situation de handicap | 41.349 | 37.850 | 29.505 |
| Personne supplémentaire | + 4.607 | + 4.216 | + 3.291 |
En outre-mer, les plafonds de ressources sont identiques à ceux de la métropole pour les conventions sociale et très sociale.
Dans le cadre d'un conventionnement social ou très social, l'APL est versée en tiers payant, elle est donc directement adressée au bailleur.
Le dispositif est prorogeable par période de trois ans en cas de respect des conditions et de poursuite du conventionnement avec l'Anah.
** Les zones définies par arrêté des ministères chargés du budget et du logement correspondent aux territoires se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs. Ces zones correspondent aux zones A bis, A, B1, B2 et C pour la mise en œuvre du dispositif "Duflot-Pinel". Les logements situés en zone C ne sont concernés par la déduction fiscale qu’en cas d’intermédiation locative.
Vous louez votre logement nu
- pendant six ans ou neuf ans minimum en cas de travaux subventionnés par l'Anah ;
- à usage d'habitation principale ;
- en respectant des plafonds de loyers et de ressources correspondant aux niveaux intermédiaire, social ou très social ;
- à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou une personne occupant déjà le logement, sauf à l’occasion du renouvellement du bail.
La location peut être consentie à une personne occupant déjà le logement à condition de procéder au renouvellement exprès à l’échéance du bail précédent, ou avant l’expiration du bail en cours mais sous certaines conditions (notamment si les ressources du locataire lui permettent de bénéficier de l’APL).
Vous louez dans le cadre de l’intermédiation locative
En location / sous location : le locataire est un organisme public ou privé qui s’engage à loger ou héberger des personnes physiques dont les revenus lors de l'entrée dans les lieux sont inférieurs à des plafonds de ressources correspondant aux niveaux intermédiaire, social ou très social.
Par mandat de gestion : le propriétaire fait appel à une Agence immobilière sociale (AIS) telle que : AIVS (Réseau FAPIL), Soliha-AIS qui le met en relation avec le locataire et établit le bail (3 ans minimum) directement entre eux (le locataire et le propriétaire).
Il n’est pas possible de cumuler ce dispositif pour un même logement :
-
avec l’investissement locatif dans des résidences hôtelières à vocation sociale ;
-
avec l’investissement locatif en outre-mer ;
-
avec l’investissement locatif "Scellier" ;
-
avec l’investissement locatif « Besson ancien » ;
-
avec l’investissement locatif "Duflot" ou "Pinel" ;
-
le régime du micro-foncier.
De plus, le dispositif Louer abordable n’est pas applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la "Fondation du patrimoine".
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